長期優良住宅のメリットは？デメリットや申請方法・ポイントを解説
目次
「長期優良住宅」という言葉を耳にしたことはありますか。マイホームを建てるなら、できるだけ性能が良く、快適で、長く安心して住める家を選びたいものです。長期優良住宅は、まさにそうしたニーズに応えるため国が定めた基準をクリアした住宅ですが、「具体的にどんなメリットがあるの？」「デメリットはないの？」と疑問に思う方も多いのではないでしょうか。
この記事では、長期優良住宅が持つさまざまなメリットを、税金の優遇措置や住宅ローンの金利、安全性や快適性といった多角的な視点から詳しく解説します。あわせて、建築コストや申請の手間といったデメリット、認定を受けるための手続きの流れ、そして後悔しないための重要なポイントまで、わかりやすくご紹介します。
長期優良住宅とは何か
長期優良住宅とは、一体どのような住宅なのでしょうか。この制度の背景や基本的な考え方を理解することで、そのメリットや特徴がより深く見えてきます。
長期優良住宅の定義と目的
長期優良住宅とは、「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」に基づき、長期にわたって良好な状態で使用するための措置が講じられた優良な住宅として認定された家のことです。この制度が目指しているのは、従来の「つくっては壊す（スクラップ＆ビルド）」という社会から脱却し、「いいものをつくって、きちんと手入れをし、長く大切に使う」ストック型の社会へ転換することです。
日本の住宅は、欧米と比較して寿命が約30年と非常に短いという課題がありました。そこで、数世代にわたって住み継げるような質の高い住宅を増やすことで、解体による環境負荷を軽減し、国民の豊かな暮らしを実現する目的で2009年にこの制度がスタートしました。現在では、新築される戸建て住宅の約4戸に1戸が長期優良住宅の認定を受けるなど、広く普及が進んでいます。
参考：国土交通省｜「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」の長期優良住宅認定制度の概要について
長期優良住宅の認定基準と特徴
長期優良住宅として認定されるためには、国が定めた厳しい基準をクリアする必要があります。これらの基準は、住宅の品質や性能を長期間維持するために不可欠な要素です。戸建て住宅とマンションなどの共同住宅では基準が一部異なりますが 、主に以下のような項目が定められています。
| 性能項目等 | 新築の認定基準の概要（戸建住宅） |
| 劣化対策 | 数世代にわたり住宅の構造躯体が使用できること（劣化対策等級3など） |
| 耐震性 | 極めて稀に発生する地震に対し、損傷レベルの低減を図ること（耐震等級3など） |
| 省エネルギー性 | 必要な断熱性能等の省エネルギー性能が確保されていること（断熱等性能等級5、一次エネルギー消費量等級6） |
| 維持管理・更新の容易性 | 設備配管について、維持管理（点検・清掃・補修など）を容易に行うために必要な措置が講じられていること |
| 可変性 | （共同住宅等のみ）ライフスタイルの変化に応じて間取り変更が可能な措置が講じられていること |
| バリアフリー性 | （共同住宅等のみ）将来のバリアフリー改修に対応できるスペースが確保されていること |
| 居住環境 | 良好な景観の形成や地域における居住環境の維持・向上に配慮されていること |
| 住戸面積 | 良好な居住水準を確保するために必要な規模を有すること（戸建ては75㎡以上など） |
| 維持保全計画 | 建築時から将来を見据え、定期的な点検・補修等に関する計画が策定されていること |
| 災害配慮 | 自然災害による被害の発生防止または軽減に配慮されていること |
参考：国土交通省｜「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」の長期優良住宅認定制度の概要について
これらの基準を満たすことで、長期優良住宅は構造的な強さや優れた断熱性、そしてメンテナンスのしやすさといった特徴を持つことになります。
長期優良住宅の8つのメリット
長期優良住宅を選ぶことには、多くのメリットがあります。税金の負担が軽くなる経済的な魅力から、日々の暮らしの快適性や安全性、さらには将来的な資産価値の維持に至るまで、その恩恵は多岐にわたります。ここでは、主要な8つのメリットを詳しく見ていきましょう。
経済的メリット｜税制優遇と減税措置
長期優良住宅の認定を受けると、さまざまな税制上の優遇措置が受けられます。これにより、住宅取得にかかる初期費用や、その後の税負担を大きく軽減することが可能です。
【長期優良住宅の税制優遇措置】
| 優遇措置 | 長期優良住宅 | 一般住宅 | 適用期間 | 備考 |
| 住宅ローン減税 | 控除期間：13年間
ローン限度額：5,000万円 （子育て世帯・若年夫婦世帯） 控除率：0.7% |
控除期間：10年間
ローン限度額：3,000万円 控除率：0.7% |
2025年12月31日までに入居 | その他の世帯の限度額：4,500万円
最大控除額：455万円（5,000万円×0.7%×13年） |
| 投資型減税 | 掛かり増し費用の10%が所得税から控除
控除限度額：650万円 最大控除額：65万円 |
適用なし | 2025年12月31日までに入居 | 住宅ローン控除との併用不可
控除しきれない金額は翌年分から控除可能 |
| 不動産取得税 | 控除額：1,300万円 | 控除額：1,200万円 | 2026年3月31日までに取得 | 税率：3%（住宅用） |
| 登録免許税
（一戸建ての場合） |
保存登記：0.1%
移転登記：0.2% |
保存登記：0.15%
移転登記：0.3% |
2027年3月31日までに取得 | 保存登記：所有権を初めて登記
移転登記：所有権を移転する登記 |
| 固定資産税 | 減税期間：
一戸建て：5年間 マンション：7年間 |
減税期間：
一戸建て：3年間 マンション：5年間 |
2026年3月31日までに取得 | 住宅面積が50m²以上280m²以下、居住部分の床面積が全体の2分の1以上などの条件あり |
これらの優遇措置は期間限定のものが多いため、利用を検討する際は最新の情報を確認することが重要です。
住宅性能面のメリット｜快適性と安全性
長期優良住宅は、その高い性能基準により、日々の暮らしに快適さと大きな安心をもたらします。
まず、耐震性能の高さが挙げられます。認定基準では、数百年に一度発生するような極めて稀な大地震に対しても、大きな損傷を受けずに住み続けられるレベルの耐震性が求められます。これにより、万が一の災害時にも家族の命と財産を守り、被災後も比較的容易な改修で生活を再建できる可能性が高まります。
次に、優れた断熱性能がもたらす快適な室内環境です。高い断熱性により、外気の影響を受けにくく、夏は涼しく冬は暖かい住空間を少ないエネルギーで実現できます。これは光熱費の削減に直接つながるだけでなく、健康面にも良い影響を与えます。たとえば、冬場の室内の急激な温度変化が引き起こすヒートショックのリスクを低減し、呼吸器系や心血管系の疾患予防にもつながることが指摘されています。
さらに、これらの高い住宅性能は、地震保険料の割引という形でもメリットをもたらします。長期優良住宅は耐震等級2以上を満たしているため、地震保険料が割引されます。耐震等級2の場合は30％、最高の耐震等級3の場合は50％もの割引が適用されるため、保険料の負担を大きく軽減できます。
金融面のメリット｜住宅ローン優遇と補助金
長期優良住宅の取得を後押しするため、住宅ローンの金利優遇やさまざまな補助金制度が用意されています。これらを活用することで、資金計画の負担を軽減できるでしょう。
住宅ローンでは、住宅金融支援機構が提供する長期固定金利ローン「フラット35」において、金利が引き下げられる優遇措置があります。たとえば、「フラット35S（金利Aプラン）」を利用すると、当初5年間の金利が年0.5%引き下げられます。さらに、「フラット35維持保全型」と組み合わせることで、金利の引き下げ幅は年0.75%にもなり、借入当初の返済額を大幅に抑えることが可能です。
また、国や自治体が実施する補助金制度も大きな魅力です。
- 地域型住宅グリーン化事業：国土交通省の採択を受けた中小工務店で地域の木材を利用して木造の長期優良住宅を建てると、最大で150万円の補助金を受けられる場合があります。
- 子育てエコホーム支援事業：子育て世帯や若者夫婦世帯が長期優良住宅を取得する際に、1戸あたり40万円から100万円の補助金が交付される制度です。
これらの補助金は募集期間や要件が定められているため、利用を検討する際には早めに情報を収集し、建築を依頼する事業者に相談することが大切です。
資産価値の維持とライフサイクルコスト
長期優良住宅は、建ててから何十年という長期的な視点で見ると、資産価値の維持とライフサイクルコストの削減という点で大きなメリットがあります。
まず、国が定めた厳しい基準をクリアした高品質な住宅であるため、その資産価値が長期間にわたって維持されやすいという特徴があります。日本の住宅市場では築年数とともに建物の価値が大きく下落する傾向がありましたが、長期優良住宅は性能のお墨付きがあるため、将来的に売却する際にも有利な条件で取引できる可能性が高まります。
また、住宅の寿命が延びることにより、世代を超えて住み継ぐことが可能となり、子や孫の世代が家を建て替えるコストを削減することにもつながります。これは、経済的な負担を軽減するだけでなく、家族の思い出が詰まった家を大切に受け継いでいくという文化的な価値も生み出します。
さらに、高い省エネ性能は日々の光熱費を抑えることにつながります。断熱性や気密性が高いため、冷暖房の効率が良く、一般的な住宅と比較してランニングコストを大幅に削減できます。このように、初期の建築コストは割高になる場合があったとしても、光熱費や将来の修繕費、建て替え費用といったライフサイクルコスト全体で考えると、長期優良住宅は非常に経済的で賢い選択といえるでしょう。
長期優良住宅のデメリットと考慮点
多くのメリットがある長期優良住宅ですが、検討する際にはいくつかのデメリットや注意点も理解しておく必要があります。初期コストや維持管理の負担など、事前に把握しておくことで、より納得のいく家づくりを進めることができます。
初期コストの増加と申請手続き
長期優良住宅を建てる際には、一般の住宅に比べて初期費用が高くなる傾向があります。これは、高い性能基準を満たすために、高性能な断熱材や耐震性の高い構造部材、グレードの高い設備などを使用する必要があるためです。また、丁寧な施工が求められるため、工期が長くなり人件費が増加することも一因となります。
さらに、認定を受けるための申請手続きにも費用と時間がかかります。申請には専門的な知識が必要なため、通常は建築会社などに代行を依頼します。その費用は、技術審査や認定のための手数料（約5～6万円）に加え、設計図書の作成費用や代行手数料などを含めると、合計で20万円から30万円程度かかるのが一般的です。
時間的なコストも考慮しなければなりません。認定申請は工事着工前に行う必要があり、審査には数週間から1ヶ月以上かかる場合もあります。そのため、家づくりのスケジュールには余裕を持たせる必要があるでしょう。これらの初期コストや手間が、長期的な税制優遇や光熱費削減といったメリットと見合うかどうか、慎重に検討することが大切です。
維持管理の負担と責任
長期優良住宅は、建てて終わりではありません。その高い性能を長期間維持するために、計画的なメンテナンスが義務付けられています。これは、認定を受ける際に提出する「維持保全計画」に基づくもので、所有者にはその計画を適切に実施する責任が生じます。
具体的には、およそ10年ごとの定期的な点検が必要です。また、大きな地震や台風が発生した後には、臨時の点検も求められます。そして、これらの点検や修繕の履歴は、記録として作成・保存しておかなければなりません。
もし、この維持保全を怠ったり、所管行政庁からの報告要求に応じなかったりした場合には、認定が取り消される可能性があります。認定が取り消されると、税金の優遇措置が受けられなくなるなどのペナルティが課されることもあります。
もちろん、住宅の性能を保ち、安全で快適な暮らしを続けるためには、どのような家であっても定期的なメンテナンスは不可欠です。維持管理にはコストや手間がかかりますが、住宅の資産価値を保ち、長く安心して住み続けるための必要な投資と考えることもできるでしょう。
長期優良住宅の認定申請プロセス
長期優良住宅の認定を受けるためには、定められた手順に沿って申請を行う必要があります。プロセスを事前に理解しておくことで、スムーズに手続きを進めることができます。
申請前の準備と必要書類
認定申請をスムーズに進めるためには、事前の準備が重要です。まず、長期優良住宅の建築実績が豊富で、申請手続きにも慣れている住宅会社や工務店といった事業者を選ぶことが最初のステップとなります。信頼できるパートナーを見つけることが、質の高い家づくりと円滑な申請の鍵です。
次に、申請に必要な書類を準備します。通常、これらの書類は建築を依頼する事業者が作成をサポートしてくれますが、どのような書類が必要かを知っておくと安心です。主に以下の書類が必要となります。
- 認定申請書
- 設計内容証明書
- 配置図
- 各種図面（平面図、立面図、断面図など）
- 各種計算書（構造計算書、省エネ計算書など）
- 状況調査書（既存住宅の場合）
これらの書類が、計画している住宅が長期優良住宅の基準を満たしていることを証明するものとなります。
申請から認定までの流れ
長期優良住宅の認定申請から認定通知書の交付までは、大きく分けて以下4つのステップで進みます。一般的には、建築会社が手続きを代行してくれます。
①認定基準を満たす設計の実施
まず、建築会社が長期優良住宅の認定基準を満たすように住宅の設計を行います。この段階で、耐震性や省エネ性など、すべての基準をクリアする計画を立てます。
②登録住宅性能評価機関による技術審査と適合証の取得
次に、設計が技術的な基準に適合しているかを確認するため、国が登録した第三者機関（登録住宅性能評価機関）に審査を依頼します。審査の結果、基準を満たしていると認められると、「適合証」または「確認書」が交付されます。なお、このステップを経ずに直接、所管行政庁へ申請する方法もありますが、事前に評価機関の審査を受けることで、その後の手続きがスムーズに進むことが多いです。
③所管行政庁への認定申請と書類提出
評価機関から交付された適合証などの書類を添えて、市区町村などの所管行政庁に認定申請を行います。
④認定通知書の交付と着工
所管行政庁での審査に合格すると、正式に「認定通知書」が交付されます。原則として、この認定通知書を受け取ってから工事を着工することになります。申請から認定までには一定の期間を要するため、家づくりのスケジュールには余裕を持たせておくことが重要です。
長期優良住宅の認定取得を検討するポイント
長期優良住宅の取得は、大きなメリットがある一方で、考慮すべき点も存在します。自分たちのライフプランや価値観に合った最適な選択をするために、いくつかの重要なポイントを確認しておきましょう。
自分に適した選択かどうかの判断基準
長期優良住宅が本当に自分たちのための選択肢なのかを見極めるには、以下の点をじっくりと検討することが大切です。
- 長期居住の意向：その土地、その家に、何十年という単位で長く住み続ける計画がありますか。頻繁な住み替えを考えている場合、長期優良住宅のメリットを十分に享受できないかもしれません。
- 予算とコストバランス：一般的な住宅よりも高くなる初期費用を負担できますか。その上で、住宅ローン控除や光熱費削減といった長期的な経済的メリットを重視するかどうか、価値観を明確にしましょう。
- ライフスタイルと家族構成の将来変化：家族が増えたり、子どもが独立したりといった将来のライフスタイルの変化に、その家の間取りや性能は対応できそうでしょうか。
- 維持管理への意識：定期的な点検やメンテナンスを計画的に行い、その記録をきちんと保存していくことができますか。住まいを大切に手入れしていくという意識は、長期優良住宅の価値を保つ上で不可欠です。
これらの問いに答えてみることで、長期優良住宅が自分たちの家づくりに本当に合っているのか、判断の軸が見えてくるはずです。
信頼できる事業者の選び方
長期優良住宅を建てる上で、パートナーとなる事業者の選定は非常に重要です。質の高い住宅を建て、複雑な申請手続きをスムーズに進めるためには、信頼できるプロフェッショナルを選ぶ必要があります。
以下のポイントを参考に、事業者を選びましょう。
- 長期優良住宅の建築実績と経験：これまでにどれくらいの長期優良住宅を手がけてきたか、具体的な実績数を確認しましょう。実績が豊富な事業者は、設計や施工のノウハウが蓄積されており、安心して任せられます。
- 技術力の高さ：耐震性や省エネ性など、求められる性能を実現するための具体的な技術力を持っているかを確認します。モデルハウスを見学したり、構造や仕様について詳しい説明を求めたりすると良いでしょう。
- アフターサポート体制：建てた後の定期点検やメンテナンスの体制はどうなっていますか。長期にわたる付き合いになるため、保証内容やサポート体制が充実しているかどうかも重要な判断基準です。
- 申請手続きのノウハウ：認定申請の手続きをスムーズに進めるための知識や経験があるかどうかも確認ポイントです。
複数の事業者から話を聞き、提案や見積もりを比較検討することで、自分たちに最も合った事業者を見つけることができます。
なお、工務店の選び方については以下の記事でも詳しく解説しています。
後悔しないための重要な確認事項
長期優良住宅の建築を決める前に、いくつか最終確認しておくべき重要な事項があります。これらを事前にクリアにしておくことで、後々の「こんなはずではなかった」という後悔を防ぐことができます。
- 工事着工前の申請は必須：長期優良住宅の認定申請は、必ず工事の着工前に行う必要があります。着工後に申請しても認定は受けられませんので、スケジュール管理にはくれぐれも注意しましょう。
- 建築費用と節税額のバランスを確認する：初期費用としてどれくらいコストが上乗せになるのか、そして税金の優遇措置によってどれくらいのメリットが得られるのか、具体的な金額でシミュレーションしておきましょう。ファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談するのも一つの手です。
- 補助金や優遇制度の活用を検討する：利用できる補助金制度はないか、申請のタイミングはいつか、といった情報を事前にしっかりと収集し、最大限活用できるように計画を立てましょう。
- 具体的なスケジュールを把握する：申請から認定、着工、そして完成までの具体的なスケジュールを事業者と共有し、無理のない計画であることを確認してください。
これらの点について契約前に事業者と十分に話し合い、納得した上で家づくりを進めることが、満足度の高い結果につながります。
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この記事では、長期優良住宅のメリット・デメリット、そして認定を受けるためのポイントについて詳しく解説しました。長期にわたり快適かつ安心して暮らせる住まいは、多くの方にとって理想の形ではないでしょうか。
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