長期優良住宅のデメリットは？固定資産税やメンテナンス費用についても解説
目次
住宅購入を検討する際、「長期優良住宅」という言葉を耳にしたことがある方も多いでしょう。国が認定する高性能住宅として注目される一方で、固定資産税やメンテナンス費用などのデメリットを心配する声も少なくありません。
本記事では、長期優良住宅の3つの主要なデメリットについて、具体的な金額や事例を交えながら詳しく解説します。さらに、デメリットを上回る可能性のあるメリットや、実際の建築事例もご紹介。長期優良住宅を検討している方が、後悔のない選択をするための判断材料をお届けします。
そもそも長期優良住宅とは？
長期優良住宅は、「長期にわたり良好な状態で使用するための措置が講じられた優良な住宅」として、法律で定義されています。これは、従来の「つくっては壊す」スクラップ&ビルド型の社会から、「いいものを長く大切に使う」ストック型の社会への転換を目的とした国の認定制度です。
認定を受けるためには、耐震性や省エネルギー性、維持管理の容易性など、さまざまな厳しい基準をクリアする必要があります。単に「良い家」というだけでなく、客観的な基準を満たした住宅のみが長期優良住宅として認められるのです。
長期優良住宅の三大デメリット
長期優良住宅を検討する上で、避けては通れない3つの主要なデメリットがあります。
- デメリット①：固定資産税が高くなるという懸念
- デメリット②：義務であるメンテナンスの費用と手間
- デメリット③：建築費と申請手続きの初期コスト
これらのデメリットを正しく理解することが、後悔しない家づくりの第一歩となります。以下、それぞれについて詳しく見ていきましょう。
デメリット①：固定資産税が高くなるという懸念
長期優良住宅は高性能な分、建築費が高額になります。この高い建築費が建物の資産価値（価額）として評価されるため、結果的に毎年の固定資産税が高くなる仕組みとなっています。
たとえば、建物部分の建築費が3,000万円の場合、固定資産税はその1.4%となり、年額42万円程度になります。これに加えて、土地部分にも別途固定資産税が課税されることを忘れてはいけません。市街地の場合は都市計画税（0.3%）も加算されるため、さらに負担が増えることになります。
この継続的にかかる高い固定資産税が、長期優良住宅の最大のデメリットと感じる人が多いのも事実です。毎年の支出として家計に影響を与え続けるため、慎重に検討する必要があるでしょう。
デメリット②：義務であるメンテナンスの費用と手間
長期優良住宅の認定を維持するためには、維持保全計画に沿った定期的な点検が義務付けられています。少なくとも10年に1度は専門業者による点検を受け、必要に応じて修繕を行わなければなりません。これらの費用は、すべて所有者が負担することになります。
点検費用の目安は1回あたり5〜6万円程度です。また、点検結果を記録し、保管し続ける手間もデメリットの一つといえるでしょう。市区町村から記録の提出を求められることもあり、管理の負担は軽視できません。
「長期優良住宅はメンテナンスしない」という選択肢は存在しません。もし維持保全を怠ると認定が取り消される可能性があり、それまで受けていた税金の優遇措置が受けられなくなるリスクもあります。場合によっては、過去の優遇分の返還を求められることもあるため、注意が必要です。
参考：国土交通省｜長期優良住宅認定制度の技術基準の概要について
デメリット③：建築費と申請手続きの初期コスト
長期優良住宅は、高性能な建材の使用や丁寧な施工が求められるため、一般住宅と比較して建築コストが20〜30%ほど割高になる傾向があります。3,000万円の住宅であれば、600〜900万円程度の追加費用が発生する計算になります。
認定を受けるための申請手続きにも費用がかかります。申請費用は20〜30万円程度が相場で、構造計算や性能評価のための書類作成に時間も要します。申請から認定まで数週間から1ヶ月以上かかることも珍しくありません。
建築期間が長期化する傾向もあるため、入居希望日が決まっている場合はスケジュールに余裕を持たせる必要があります。つなぎ融資を利用している場合は、その分の金利負担も増える可能性があることを考慮しておきましょう。
デメリットを上回る？長期優良住宅のメリット
ここまで長期優良住宅のデメリットを解説してきましたが、それらを上回る可能性のあるメリットも存在します。固定資産税のデメリットに対しても、実は軽減措置があるなど、多角的な視点で判断することが重要です。
主なメリットは以下の3つです。
- 税制優遇①：固定資産税の減税期間が延長される
- 税制優遇②：住宅ローン控除や各種税金が軽減される
- 性能・資産価値：地震保険料の割引や売却時の付加価値
これらのメリットを理解することで、デメリットとのバランスを考え、自分にとって最適な選択ができるようになるでしょう。
税制優遇①：固定資産税の減税期間が延長される
新築住宅には固定資産税の減額措置があり、税額が1/2になる特例が適用されます。長期優良住宅の場合、この減税期間が一般住宅よりも延長されるという大きなメリットがあります。
| 住宅の種類 | 固定資産税の減税期間 |
| 一般住宅（一戸建て） | 3年間 |
| 長期優良住宅（一戸建て） | 5年間 |
参考：国土交通省｜認定長期優良住宅に対する税の特例（所得税、登録免許税、不動産取得税、固定資産税）
つまり、長期優良住宅では2年間も長く税負担が軽減されることになります。当初5年間の税負担が半額になることで、入居後の家計の負担を大幅に和らげる効果があるのです。
税制優遇②：住宅ローン控除や各種税金が軽減される
住宅ローン控除の借入限度額が、一般住宅の3,000万円から長期優良住宅では5,000万円に拡大されます。これにより、所得税・住民税の還付額が大きくなり、年間の税負担を軽減できます。
さらに、不動産取得税の控除額が1,200万円から1,300万円に増額され、登録免許税の税率も0.15%から0.1%に引き下げられます。これらの初期費用に関わる税金の優遇を合計すると、数十万円の節税効果が期待できます。
これらの税制優遇をトータルで考えると、初期コストの増加分を十分にカバーできる可能性があります。長期的な視点で家計への影響を試算することが大切です。
参考：国土交通省｜認定長期優良住宅に対する税の特例（所得税、登録免許税、不動産取得税、固定資産税）
関連記事：【2025年最新】長期優良住宅の補助金・住宅ローン減税・税制優遇を解説
性能・資産価値：地震保険料の割引や売却時の付加価値
認定基準として高い耐震性（耐震等級2以上）が求められるため、地震保険料が30%〜50%割引される経済的メリットがあります。耐震等級2で30%、耐震等級3では50%の割引率が適用されます。年間数万円の保険料が半額になれば、長期的には大きな節約となるでしょう。
高い断熱性能（断熱等性能等級5以上）により、光熱費を削減できることも見逃せません。快適な室内環境を維持しながら、従来の住宅と比べて光熱費をおよそ半分に抑えることが可能です。
国のお墨付きがあることで、将来住宅を売却する際にも資産価値が評価されやすくなります。中古住宅市場でも「長期優良住宅」というブランドは信頼性の証となり、有利な条件で取引できる可能性があるのです。
トコスホームの高性能住宅建築事例
長期優良住宅の基準を満たす高性能な住まいが、実際にどのような暮らしを実現するのか、トコスホームの建築事例を通してご紹介します。高い住宅性能が、日々の快適性や光熱費削減といった具体的なメリットにどうつながるのかをイメージしていただけるでしょう。
ご紹介する事例は、すべて耐震等級3、UA値0.35、C値0.5±0.という高い基本性能を備えています。これらは長期優良住宅の基準を満たすだけでなく、それを上回る性能となっています。
吹き抜けがあっても一年中快適な高気密・高断熱の家
島根県出雲市に建てられたこちらの住宅は、約20帖のLDKに吹き抜けと南側の大開口窓が特徴的です。一般的に吹き抜けは冷暖房効率が悪いとされますが、UA値0.35という高い断熱性能により、開放感を損なうことなく夏も冬も快適な室温を維持できています。
雨や曇りの日でも家族団らんの空間を明るく照らす設計は、山陰地方の気候を考慮した工夫の一つです。2階ホールに設けられたライブラリースペースは、カフェのような空間で読書や趣味を楽しめるだけでなく、吹き抜けを通じて1階のリビングとつながり、家族の気配を感じられる間取りとなっています。
このように、高い住宅性能があれば、デザイン性と快適性を両立させることが可能になるのです。
詳しくはこちら：【島根県出雲市】開放的な吹き抜けリビングの家
家事動線と可変性で将来も安心な平屋
同じく島根県出雲市に建てられた27.05坪の平屋は、コンパクトながら効率的な間取りが特徴です。ドライルーム・ファミリークローゼット・キッチンがつながる回遊動線により、「脱ぐ→洗う→干す→しまう」という洗濯の一連の作業が一箇所で完結します。
約11.5帖の洋室は、お子さんが小さいうちはのびのび遊べる大空間として活用できます。将来的には壁や家具で仕切って2部屋にできる「可変性のある空間」として設計されており、ライフステージの変化に柔軟に対応できる点も魅力です。
高性能な住まいは、単に性能が良いだけでなく、住む人の暮らしやすさを追求した設計と組み合わせることで、真の価値を発揮するのです。
詳しくはこちら：【島根県出雲市】ちょうどいい広さでのびのび暮らす平屋
関連記事：人気の3LDK平屋の間取り事例！おすすめのアイデアも解説
山陰で長期優良住宅を建てるならトコスホームへ
長期優良住宅には固定資産税やメンテナンス費用といったデメリットが確かに存在します。しかし、税制優遇や高い住宅性能によるメリットも多く、トータルで考えれば十分に検討する価値があるといえるでしょう。
トコスホームは、長期優良住宅の基準を標準でクリアする高性能な住まいを提供しています。山陰の気候風土を熟知した「山陰スタンダード」仕様により、冬の寒さや夏の湿度対策も万全。雨や雪が多い山陰地方でも、一年を通じて快適に暮らせる住まいづくりを実現しています。
初期費用だけでなく、光熱費やメンテナンス費用を含めた「トータルコスト」を抑える家づくりを提案し、最長60年の長期保証で建てた後も安心です。デメリットを理解した上で、それを上回るメリットを享受できる長期優良住宅を、ぜひトコスホームでご検討ください。
